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地產股下半年或現“升機”

來源:億聯控股集團行政事務中心 時間:2014-08-16 點擊:1130

  國家統計局發布的數據顯示,今年7月份70個大中城市中,房價出現環比下降的城市達到九成,此前一直表現堅挺的北上廣深這次也全線倒戈。而在已經公布半年報的46家上市房企中,也顯示出上半年地產上市公司的總體利潤雖然穩定,但已出現放緩趨勢。

  盡管對地產行業而言當前值得樂觀的因素不多,不過在機構分析師眼里,因為目前針對地產業的行政調控逐步收斂的跡象明顯,因此銷量四季度有可能環比改善。而在政策、基本面都有望改善的預期下,下半年地產股可能迎來階段性的投資機會。

  六成上市房企上半年毛利率下滑

  國家統計局8月18日發布的70個大中城市房價數據顯示,價格環比下降的城市達到九成,和以往相比,本次最大的看點在于一向堅挺的一線城市“北上廣深”,這次也選擇了“下蹲”。

  在房價下跌的同時,上市房企的半年報也陸續出爐,同花順數據顯示,截至昨日,滬深兩市已有46家上市房企發布中期業績,這46家上市房企共實現營業收入1180.77億元,相較去年同期增長12%;其中有35家房企實現盈利,占比76%;有25家房企凈利潤同比增加,占比54%。

  但從數據來看,地產調控似乎沒有威脅到上市公司的利潤,不過信息時報記者仔細梳理后發現,成績單的背后暗流洶涌。已經公布成績單的盈利前三強分別是萬科、華夏幸福和招商地產,歸屬于母公司的凈利潤分別是45.6億元、23億元和17.9億元。3家公司中,除了華夏幸福因園區業務實現凈利大幅增長之外,其余兩家都是明升暗降,其中萬科的半年報數據顯示,2014年上半年,公司營業收入為人民幣409.6 億元,較去年同期的413.9 億元下降1.0%,這是萬科自2010年以來,營業收入首次下降。招商地產的情況則更為嚴峻,營業收入和利潤同比雙降,前者下降0.54%,后者則是重挫30%。

  此外即使利潤大增的企業,也多是玩數字游戲,例如凈利潤增幅最大的國興地產,上半年凈利潤為5000萬元,增長幅度高達649%,但其業績實現增長主要是因為重慶國興北岸江山項目2014年上半年B4、A1號樓順利實現交房結轉利潤,實際上是去年銷售的“延遲”反應。另一家房企萬業企業上半年凈利潤同比增長354%,主要系新加坡銀利公司、新加坡春石公司和南京吉慶房地產有限公司股權轉讓完畢,確認相關投資收益所致。 

  行業進入調整期更明顯的跡象是行業利潤率的下滑。信息時報記者發現,在46家房企中,有28家毛利率同比下滑,占比超過六成;平均毛利率為28%,較2013年年報上市房企整體毛利率33.7%,下滑5.7個百分點。即使龍頭企業也不能幸免,招商地產的半年報顯示,今年前6個月地產開發銷售毛利率下降5個百分點至26%。

  機構人士對地產股多不悲觀

  相比利潤率下降,半年報透露出來的更為嚴峻的信息,是地產公司的庫存高企。以龍頭大哥萬科為例,公司的半年報顯示,截至6月底,分布在14個城市的新房庫存面積由2013年底的1.22億平方米上升至1.35億平方米,由于銷售速度下降,庫存去化周期由2013年底的9.8個月上升至15.4個月。招商地產、泛海建設、濱江集團等多家的公司的情況也如出一轍。

  對于下半年的形勢,萬科總裁郁亮表示,短期內,那些庫存量高的城市,仍然會延續去庫存的過程。不過他同時認為,目前已經出現了一些積極的因素,預示著下半年的經營環境可能會好于上半年,比如在分類調控的政策導向下,近期各地進行了一系列政策調整,而隨著央行多次強調要保護首次置業者貸款需求,未來的購房信貸環境也有望得到改善。

  而在機構分析人士眼中,對地產板塊的看法也并不悲觀。比如鵬華地產分級基金經理王詠輝在接受信息時報記者采訪時便表示,隨著剛需和改善性需求在市場調整過程中的逐步積累,以及貨幣信用條件的改善,受到過度抑制的市場會出現由均值回復推動的反彈,一旦數據顯示銷售增速下滑勢頭企穩,基本面數據的配合會加強市場的自我循環,由此推動地產股走出上漲行情。國泰君安房地產行業分析師孫建平也認為,一線城市房地產項目價格松動是好事,因為這給予了政策騰挪的空間。他認為,目前針對地產業的行政調控逐步收斂的跡象明顯,因此銷量四季度有可能環比改善。而在政策、基本面都有望改善的預期下,下半年地產股可能迎來以行業龍頭為代表的階段性趨勢投資機會。

  從地產股二級市場的走勢來看,市場也似乎認同分析人士的看法,今年以來地產板塊上漲了19.9%,其中廊坊發展的漲幅最大,截至昨日已成功翻番。而在“招保萬金”四大龍頭中,金地集團上漲了39.3%,萬科上漲23.5%,保利地產漲7.3%,只有招商地產下跌了11.6%。

  機構論市

    下半年地產股有投資機會

  一線城市房地產項目價格松動是好事,給予政策騰挪的空間,樂觀看待過度。目前地產行政調控逐步收斂的跡象明顯,而在底線思維的作用下貨幣政策定向寬松等微刺激政策出臺,量價有可能經過前期小到中幅調整后企穩,銷量四季度有可能環比改善。因此,在政策、基本面都有望改善的預期下,下半年地產股票板塊可能迎來以行業龍頭為代表的階段性趨勢投資機會。

  ——國泰君安房地產行業分析師孫建平

  地產行業今年能否成為力挺大盤走牛的中流砥柱,要看九、十月份銷售旺季的數據來定,如果在此之前,房價的下調幅度能夠達到市場的預期,成交量有望在四季度出現較大幅度的反彈,對行業形成利好。但如果開發商在價格上繼續硬挺,則縮量盤整的時間將會更長。目前而言,前者的可能性更大。

  ——億翰智庫地產分析師張化東

  房地產行業處于長周期和短周期調整相疊加的階段,從長周期來看,國內住房總需求面臨增速放緩甚至萎縮的困境,短周期來看,由于進入觀望期,成交量萎縮,供給大增,下半年地產商重點工作是清庫存,盡管地方政策已經出現松動,但是很難讓樓市短期內在進入牛市,在此背景下,地產板塊很難出現系統性機會,不過由于刺激政策在下半年可能不斷加碼,板塊存在階段性機會。

  ——東方證券房地產行業分析師楊國華


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