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國務院發布有關住房租賃市場的新政

來源:菏澤億聯世貿中心 時間:2016-06-06 點擊:1445
  2016年6月3日,國務院辦公廳通過“中國政府網”發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(國辦發〔2016〕39號),公布了一系列新政。  
  看點一:稅收優惠,鼓勵出租房子
  對個人出租住房的,由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過3萬元的,2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策;對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務,適用6%的增值稅稅率;對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產,允許選擇適用簡易計稅辦法,按照5%的征收率計算繳納增值稅。
對個人出租住房所得,減半征收個人所得稅;對個人承租住房的租金支出,結合個人所得稅改革,統籌研究有關費用扣除問題。
  點評:國家鼓勵個人和企業當房東,同時鼓勵潛在的購房者先租房子。這次推出的稅收力度應該說是比較大的。
  看點二:鼓勵發展住房租賃企業
  充分發揮市場作用,調動企業積極性,通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源,提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平,形成大、中、小住房租賃企業協同發展的格局,滿足不斷增長的住房租賃需求。鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務。支持房地產開發企業拓展業務范圍,利用已建成住房或新建住房開展租賃業務;鼓勵房地產開發企業出租庫存商品住房;引導房地產開發企業與住房租賃企業合作,發展租賃地產。 
  點評:第一段的意思,是在社會上找資金為開發商接盤;第二段的意思是,鼓勵開發商轉賣為租。總之,降低住房消費門檻,讓房子用起來,讓資金流動起來。 
  看點三:鼓勵個人買房子、當房東。 
支持和規范個人出租住房。落實鼓勵個人出租住房的優惠政策,鼓勵個人依法出租自有住房。規范個人出租住房行為,支持個人委托住房租賃企業和中介機構出租住房。
  點評:這等于承認了房地產市場的投資需求,意味著未來很難出臺針對個人的、累進制的房地產稅。否則,國家將失信于民。
  看點四:讓租房者也享受公民權利
完善住房租賃支持政策。各地要制定支持住房租賃消費的優惠政策措施,引導城鎮居民通過租房解決居住問題。落實提取住房公積金支付房租政策,簡化辦理手續。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證,享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務。
  點評:讓買不起房子的人,也可以享受基本公共服務,而且給他們使用公積金租房的便利,應該說這是針對低收入人群的一項德政。
  看點五:保護租戶基本權利
明確各方權利義務。出租人應當按照相關法律法規和合同約定履行義務,保證住房和室內設施符合要求。住房租賃合同期限內,出租人無正當理由不得解除合同,不得單方面提高租金,不得隨意克扣押金;承租人應當按照合同約定使用住房和室內設施,并按時繳納租金。
  點評:在租賃雙方的關系里,租房一方是弱者。為此,很多發達國家都有法律保護租戶利益,限制房東的權力擴張。這條規定顯然有這個含義。
  看點六:“商”改“住”將成潮流 
允許改建房屋用于租賃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整為居住用地,調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。
  點評:在很多中小城市,甚至像沈陽、成都這種大城市,都出現了商業物業過剩現象。允許“商”改“住”,給盤活商業物業帶來機會。
  看點七:允許“房中房”
 允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后出租,改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施,必須確保消防設施完好有效。
  點評:以前大城市對“房中房”現象有諸多限制,這次出臺的文件,顯然有所突破,但給予了一些限制措施。整體而言,對租戶和房東都是利好。畢竟在北上深這樣的高房價城市,能租下整套房子、甚至整個房間的人都不太多,房中房很難避免。
  看點八:在供地和金融配套上鼓勵租賃
  鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則,向住房租賃企業提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點。鼓勵地方政府盤活城區存量土地,采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的,出讓方案和合同中應明確規定持有出租的年限。
  點評:當國家想做一件事的時候,所有的困難都可以突破。上述金融和供地上的保證措施,可謂強大!
 結論:
  1.這份文件對于房地產行業來說,是一個重要利好,有助于去庫存。
  2.對于擁有多套住房的個人來說,也是利好。國家鼓勵你當房東,給你減免稅費,同時還意味著未來不會有“累進制”的房產稅。
  3.開啟了“二房東”這個新職業。在北上深租下一些房子,改造成小隔間,你就可以賺錢了。
  4.對于掙扎在大城市里的低收入著來說,這也是利好,至少以后有小房間可以租了。
  5.整體而言,這是降低“住房最低消費標準”,對于整個行業構成利好。
 

 


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